导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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